作者 | 鸿雁律师团队 陈蕤柽律师

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。由此可知，当租赁合同被认定无效、期满终止或提前解除的，承租人不再具备合法占用租赁房屋的合同依据，如承租人继续占有、使用房屋的，应向出租人支付房屋占有使用费。那么，何种情况下承租人需要支付房屋占有使用费呢？房屋占有使用费与逾期搬离违约金能同时主张吗？

1. 因出租人原因导致房屋无法使用的，承租人有权不支付房屋占有使用费

租赁合同中，出租人的首要义务是向承租人交付能够使用的物业。当房屋无法正常使用时，仍要求承租人继续支付房屋占有使用费，有失公平。但需要区别的是，当房屋无法使用是因出租人导致的，比如出租人断水断电、更换门锁，使房屋不具备使用条件，承租人有权拒绝支付占有使用费；但如果承租人收房后自行空置未使用的，不能以此作为不支付占有使用费的抗辩理由。

案例

钱某与扬州市邗江区市政建设管理处房屋租赁合同纠纷

法院认为，钱某虽于2013年12月12日接受了案涉房屋所有钥匙及图纸，双方完成了房屋交付，即钱某已实际占有房屋，但之后一直未实际使用。邗江区建设处作为出租人直至2015年4月10日方接通电至案涉房屋，考虑到水电入户需要一定时间，故截至2015年4月，出租房屋不具备使用条件。由于出租人原因导致承租人无法使用房屋，钱某作为承租人有权拒绝支付2015年4月前的房屋占有使用费。

（2018）苏10民终596号

舜元控股集团有限公司诉上海昊禧资产管理中心（有限合伙）房屋租赁合同纠纷

法院认为，出租人舜元公司于2016年2月3日对案涉房屋停水、停电，该行为已导致承租人昊禧中心无法正常使用房屋。在昊禧中心要求搬离的情况下，舜元公司拒绝配合昊禧中心搬离。诉讼后，在法庭主持下，舜元公司仍然不同意配合交接房屋。故房屋使用费的损失系舜元公司自身造成。关于舜元公司主张的2016年2月3日之后房屋使用费的诉请，法院不予支持。

（2016）沪01民终8092号

2. 租赁合同终止后，出租人未积极收回房屋的，无权主张房屋占有使用费

在日常生活中，出租人为尽快收回房屋，通常会在租赁合同中约定当租赁合同期满终止或提前解除后，承租人需在指定期限内将租赁房屋返还给出租人，逾期返还的，出租人有权自行收回房屋。但当出租人怠于行使权利使得房屋空置，再以承租人未办理交接手续为由要求承租人支付占有使用费的，不应获得支持。

案例

厦门海沧生物科技发展有限公司诉厦门石方圆生物医药科技有限公司房屋租赁合同纠纷

法院认为，关于占有使用费部分，根据《租赁合同》约定，石方圆公司未依约将租赁厂房清场的，遗留物视为放弃滞留的财产，海沧生物公司可予以处置。该约定赋予海沧生物公司在租赁期满后自行收回租赁物的条件或权利，然其未能及时采取相应措施，从而导致租赁物无端空置，造成资源浪费，故对损失扩大部分相应的占有使用费应由海沧生物公司自行负担。结合本案具体情况，酌定海沧生物公司自行清场的合理期间为六个月，则石方圆公司应向海沧生物公司支付相当于六个月租金的占有使用费。

（2016）闽0205民初2863号

北京盛达远科技有限公司与王建坤房屋租赁合同纠纷

法院认为，王建坤主张其于2020年12月16日已将涉案房屋腾空并交付盛达远公司，但其仅提交交房通知文字照片，难以认定其已经履行了合理的告知义务。但是，盛达远公司作为出租人，在其已经于2020年12月4日通知王建坤解除合同并于2020年12月16日要求王建坤腾退涉案房屋的情况下，亦应当尽到谨慎的注意义务，防止损失继续扩大。但是在盛达远公司张贴腾房通知后，未见盛达远公司再次与王建坤就涉案房屋腾退进行沟通的证据。之后，盛达远公司营业执照显示2021年1月6日盛达远公司已将其注册地址变更至案涉房屋，因此，盛达远公司在办理营业执照注册地址变更的过程中，其案涉房屋可以由其使用的状态应当是知晓的，盛达远公司应当采取措施及时收回房屋，防止房屋空置损失继续扩大，否则其不得就扩大的损失要求赔偿。

 (2023)京民申1939号

租赁合同到期后，承租人有义务向出租人返还租赁房屋，而出租人作为房屋的权利人亦负有积极收房的附随义务。特别是专门经营租赁业务的出租人，当承租人已明确告知出租人搬离房屋，或租赁期限届满后的合理期限内，出租人未主动收回租赁房屋，从而造成房屋空置而产生的损失，应由出租人自行承担。

3. 出租人可同时主张房屋占有使用费与逾期返还违约金，但不可过分高于实际损失。

当承租人逾期返还租赁房屋，出租人的直接损失即租金收益。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，司法实践中，一般会按照租赁合同约定的租金标准向承租人主张逾期返还房屋期间的房屋占有使用费。与此同时，租赁合同也会约定承租人逾期返还房屋的违约责任，如“每逾期一日应支付日租金2倍的违约金”或“应向出租人支付违约金XX元”，上述违约责任与房屋占有使用费能否同时主张？

案例

某后勤中心与圣青公司等租赁合同纠纷

法院认为，钱某虽于2013年12月12日接受了案涉房屋所有钥匙及图纸，双方完成了房屋交付，即钱某已实际占有房屋，但之后一直未实际使用。邗江区建设处作为出租人直至2015年4月10日方接通电至案涉房屋，考虑到水电入户需要一定时间，故截至2015年4月，出租房屋不具备使用条件。由于出租人原因导致承租人无法使用房屋，钱某作为承租人有权拒绝支付2015年4月前的房屋占有使用费。

（2018）苏10民终596号

由案例可知，房屋占有使用费在本质上是为了弥补出租人的租金收益损失，而承租人违约逾期返还房屋的，亦应向出租人承担违约责任。因此出租人在向承租人主张房屋占有使用费的同时，仍可要求承租人承担逾期返还违约金。基于现行法律法规，我国实行的是补偿性为主，兼具惩罚性的违约金制度，法院在已支持房屋占有使用费的基础上，将会综合考量合同履行情况、当事人过错、预期利益等多项因素，从公平原则和诚实信用原则出发，对逾期返还违约金予以调整，不可过分高于出租人的实际损失。

为保障租赁合同双方的合法权益，可在合同中明确约定，当合同期满终止或提前解除时，承租人应限期搬离，并将租赁房屋恢复至适租状态后返还出租人。当承租人逾期返还时，应按合同约定的租金标准（或略高于租金标准）向出租人支付房屋占有使用费，并承担逾期搬离的违约责任。此外，出租人应保障租赁房屋的正常使用，并及时收回已空置房屋，以防止损失的无端扩大。

律师简介

陈蕤柽律师

知恒律师事务所合伙人

广东知恒律师事务所合伙人律师，专注民商法律事务及公司法律事务，擅长处理股权、合同、婚姻家事等法律事务，常年担任企业法律顾问，具有丰富理论研究和实战经验。

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