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知恒普法 | 房价下跌后,一方婚前购买婚后共同还贷的房产在离婚时应如何分割
发布日期:2023-12-25 浏览353次

作者 | 刘坤律师



人们对房地产市场的下行虽然早已预料,但真正跌起来,似乎又发生在一夜之间,回暖遥遥无期。


所谓的中年危机无非是,早晨刚起床,自己的感冒还没好透,孩子又发起了高烧,去了医院要排队,请假要扣工资,老婆/老公要离婚,离就离吧,结果分的不是财产,而是债务。

病来如山倒,病去如抽丝。人如此,行业也一样。

前些年离婚案件来咨询的,问的都是怎么争取房产,毕竟房价看涨,就算市值扣除剩余贷款后给出去一半的补偿款,拿到房产的一方在未来把房产卖掉也是赚的。

但今年下半年,客户问最多的是,房价跌了这么多,我不想要房子,对方应该补偿我多少?

甚至有人问,能不能贷款对方来还,我就不要房子了?

我也理解,要房子的一方要还房贷,就算目前的降幅双方离婚时平摊了,如果未来降的更多怎么办?房子卖不出去怎么办?


同享涨幅易,共担贬值难


对于一方婚前购房,婚后共同还贷的情况,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条只规定了房价上涨怎么分。

先由双方协商,协商不成的,法院可以判决房产归登记一方,剩余贷款为登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷及其对应财产增值部分,由登记一方对另一方进行补偿。

双方婚后共同还贷及其对应财产增值部分的计算方式为:

应补偿数额=(共同还贷数额÷总购房款)×房产的现值×50%

总购房款=首付+贷款本金+贷款利息+税费

房产现值=双方确认的金额,或者无法确认时评估的金额

我们是否能据此反推,房价下跌的,双方婚后共同还贷扣除其对应的贬值部分,由登记一方对另一方进行补偿?

增值同享,贬值当然也该同担,天经地义!

非登记方又会有意见,房子是你婚前买的,在山顶上车,也没跟我商量过,我都帮忙还了这么多贷款,现在让我承担损失,凭什么?况且买房是个长期的事,说不定未来就涨了,到时候你会分我共同还贷的增值部分吗?

嗯,有理有据。


尘封的司法解释征求意见稿


其实前文引用的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条,继承自《最高人民法院婚姻法司法解释(三)》第十条,未作实质性修改。

这条司法解释在意见征求阶段考虑过房价下跌的情况。最高法本来准备在这条中加入“房屋降价时的补偿数额不得低于夫妻共同财产还贷部分的二分之一”的规定,理由和前文一样。

反对意见也和前文一样。最高法最终还是采纳该意见,删去了“房屋降价时的补偿数额不得低于夫妻共同财产还贷部分的二分之一”。

我个人也觉得如果房价下跌时,非登记一方无论如何都不亏的话,那凭什么共享增值带来的收益?

就好像名股实债一样,不能既保证本金,又享受股权增值收益。

可是最高法删除“房屋降价时的补偿数额不得低于夫妻共同财产还贷部分的二分之一”后,也没有直接规定男女双方要共担房价下跌的损失。

看来最高法也没有形成统一的意见。

所以说这是一个开放性问题,以下皆是我的个人意见,仅供参考。


共同债务是解密的钥匙


现实生活千头万绪,只有想不到的情况,没有不存在的情况,指望法律和司法解释考虑到所有情况加以规定其实也不现实。

有些是两个人谈婚论嫁时共同看房,苦于购房资格等问题才登记在一人名下。

有些是一方父母提前给孩子准备的婚房,怕孩子乱花钱才让其背上房贷。

有些是登记一方事业有成,婚前就买了一套或多套房产。

也有一些是双方经济实力差距巨大,家中就一个人赚钱,财产也都在这个人名下,另一方至少在经济上没有直接贡献。

总总情况,不一而足。

那我们判断的基准到底在哪里?

个人认为,双方是否要共享房价上涨的收益或共担房价下跌的损失,有一个前提,即房贷是夫妻共同债务,房贷对应的份额是夫妻共同财产。

判断夫妻共同债务,取决于三“共同”,即共同生活,共同经营,共同意思表示。

如果一方婚前购买的房产是用于夫妻共同生活,或者该房产就是双方在婚前共同决定购买的,婚后的贷款就属于夫妻共同债务,相应的婚后还贷及其对应的增值/贬值部分就属于夫妻共同财产/债务。

如果是一方婚前购买房产,非登记方既没有共同决策,房产也没有用于共同生活。这种情况下,贷款不属于夫妻共同债务,该房产也不应该认定为夫妻共同财产,而是登记方的个人财产。

因为登记一方婚后客观上使用了夫妻共同财产偿还贷款,所以离婚时应该向非登记方返还婚后还贷金额的一半。

这种以婚后贷款是否属于夫妻共同债务,判断婚后共同还贷及其对应的增值部分是否属于夫妻共同财产的方式,好处在于:

一是不会让非登记一方在没有对房产行使过权利的情况下,平白因婚姻遭受损失。

二是更加符合夫妻平等的价值追求,如果双方婚后在一方婚前按揭购买的房产中共同生活,或者该房产是双方共同决策购买。双方共担婚后共同还贷部分的风险后收益是应有之义,任何一方都不应该只享受权利,不承担义务。

三是这种方法没有突破现行的法律框架。

如果大家有其他关于该类房产分割的案例或观点,欢迎一起讨论学习。


律师简介



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刘坤律师

知恒律师事务所律师

知恒房地产与建设工程研究中心房地产争议解决专业委员会秘书长

专业领域

公司诉讼、婚姻家事法律服务

债务重组及不良资产处置


联系方式

13823174844




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