作者 | 郭向锋律师

引言

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称：《民法典》）第四百一十四条规定：当同一财产向两个以上债权人抵押时，拍卖、变卖抵押财产所得的价款清偿顺序是按照抵押权登记的时间先后确定的。这意味着，一般情况下，先登记的抵押权（一押）在清偿顺序上优先于后登记的抵押权（二押）。然而，如果一押债权不足以足额偿还，二押债权通常会在一押债权得到满足后，根据剩余价款按照登记的时间先后顺序参与分配。在司法实践中，即使一押债权未能足额偿还，也存在一些可能的例外情形，使得二押债权可以参与分配抵押拍卖款。

作为代理律师，笔者近期参与的几起涉及不动产抵押债权收购和处置的案件均已启动诉讼或执行程序。现就办理过程中的法律应用和实战经验进行总结，是办案小结，也是抛砖引玉，欢迎同事及同行互助交流，共同提升执行实务能力。

背景

中国房地产市场在过去的几年持续低迷，不少业主出于不同的目的或需求，将本已按揭抵押的房子通过各种途径在不同的平台上再进行二次抵押。随着房价的跌跌不休，这些将房子多次抵押套现的业主率先出现了弃房断供的现象。

近日有媒体惊爆：深圳一房子评估价由600万降至200多万。在此情况下，一押债权人的本息尚且不保，二押债权人的处境更是可想而知。那么，同样是担保债权并享有优先权的二押债权人，通过什么样的法律手段才能快速且最大限度地保障其债权的变现，值得深入探究！

概念

所谓的二押债权，又叫净值贷，是房产二次抵押贷款形成的债权，也就是把一押按揭贷款中的房产做抵押，再次申请贷款。通常情况下，房产评估价的七成减去按揭贷款余额，就是二押贷款额度。举例：评估价1000万的房产，如果按揭贷款余额为500万，则二押贷额度为：1000万×70%-500万=200万。

法律路径

《民法典》第四百零三条规定：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

《民法典》第四百零九条规定：抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。

《民法典》第四百一十条规定：债务人不履行到期债务的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第506条的规定：在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。

《民事诉讼法》第二百零七条、第二百零八条规定：人民法院受理担保物权人实现担保物权的申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。

综合以上法律规定，作为一项抵押债权，二押债权的法定实现路径包括：

（一）通过与抵押人达成协议的方式，直接拍卖、变卖抵押财产并优先受偿；

（二）通过申请人民法院介入的方式，直接拍卖、变卖抵押财产并优先受偿；

（三）在实现担保物权申请被裁定驳回的情况下，可以向人民法院提起诉讼；

（四）进入执行程序后，可以不经诉讼而直接申请法院参与分配并优先受偿；

（五）为达到抢占首封先机、主导拍卖时间及拍卖保留价等目的，主动向法院提起抵押权纠纷之诉讼。

实务路径

（一）一押债权人放弃抵押权或者抵押权的顺位

根据《民法典》第四百零九条的规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。如果一押债权人放弃了抵押权或者抵押权的顺位，那么二押债权人可以参与分配抵押拍卖款。

（二）一押债权人与抵押人协议变更抵押权顺位

根据《民法典》第四百零九条的规定，一押债权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位。如果一押债权人与抵押人协议变更了抵押权顺位，那么二押债权可以参与分配抵押拍卖款。需要注意的是，根据《民法典》第四百零九条的规定，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。因此，在一押债权人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的情况下，其他抵押权人仍需同意才能使二押债权参与分配抵押拍卖款。

（三）一押债权人的行为损害了二押债权人的利益

《民法典》第四百一十条规定：抵押权人与抵押人以抵押财产折价所得价款优先受偿的协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。因此，如果一押债权人与抵押人达成的协议损害了二押债权人的利益，二押债权人可以请求人民法院撤销该协议。

（四）抵押物价值的重新评估

如果抵押物的价值在拍卖过程中被重新评估，且评估结果显示其价值高于一押债权的金额，那么在一押债权得到满足后，剩余的价款可以用于偿还二押债权。

（五）一押债权人同意二押债权人参与分配

在实践中，一押债权人基于不确定的因素，可能会同意二押债权人参与分配抵押拍卖款，尤其是在一押债权人认为二押债权人的债权也有一定的保障价值时。

（六）一押债权人的抵押权未经登记或登记无效

《民法典》第四百零三条规定：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。《民法典》第四百一十四条规定：不动产抵押权未登记的，按照债权比例清偿。因此，如果一押债权人的抵押权未经登记或登记无效，其抵押权可能不被承认，从而使得二押债权人可以参与分配。

（七）一押债权虽经登记但债权确权程序存在瑕疵

山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01执异1056号《李彬、山东中盛聚鑫房产开发有限公司企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书》：第一，抵押权人对抵押财产享有抵押权，其权利实现是对拍卖所得价款享有优先受偿权，并不能以此阻却人民法院对抵押财产进行处置。第二，行使优先受偿权应当通过诉讼程序，经人民法院实体审查，对债权债务真实性、抵押合同的效力、优先受偿的范围等进行审理认定。本案中，异议人所主张债权的真实性及对抵押物拍卖价款是否具有优先受偿权未经生效判决确认。第三，设定抵押权的目的是保障主合同履行，使债权人充分实现债权。因此，行使优先受偿权的基础必须是债权的真实性……但现有证据不能证明异议人对被执行人享有债权。故，异议人请求保护其对涉案房产及土地享有的优先受偿权，没有事实依据。因此，如果一押债权的确权程序存在瑕疵，导致一押债权人不能完全行使其优先受偿权的，那么二押债权人可能会因此获得参与分配抵押拍卖款的机会。

（八）法律规定的特殊情况

贺州市八步区人民法院（2020）桂1102执异3号《贺州市金泰实业有限公司、中国农业银行股份有限公司贺州八桂支行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》：《民法典》第四百一十七条（原《担保法》）的规定无论被拍卖的土地使用权上的建筑物是否属于抵押担保财产，均不能阻却法院拍卖。该拍卖土地上的建筑物属于抵押物，拍卖所得全部可用于偿还抵押债务；如拍卖土地上的建筑物属于新增房屋，则拍卖该部分新增房屋所得归债务人所有。

根据《民法典》的相关规定可能存在特殊情况，如抵押物的部分价值在法律上不属于一押债权的保障范围，这部分价值可以用于偿还二押债权。

需要注意的是，这些二押债权实现的例外情形并不是绝对的，具体是否适用以及如何适用，需要根据案件的具体情况和法院的判决来确定。

最后

在实务操作中，二押债权人应当积极参与诉讼及执行程序，主张自己的权利，并提供相应的证据来支持自己的主张。如果二押是首封，经评估认为拍卖后所得价款可能不足以清偿一押债权人的债权的情况下，需明确告知委托人拍卖后可能没有回款或者回款很少等法律风险，此时，需谨慎选择是否启动拍卖程序。

另外，首封法院在办完房产评估后、拍卖公告发布前，因查封过期而失去处置权的情况在实务中时有出现。因此，评估拍卖过程中要特别注意查封期限并及时续封，不能因查封过期而失去首封权。

帮助委托人争取到高效、有利的执行结果是执行处置代理律师的宗旨。执行领域的从业同仁们只有不断学习，积极实践，持续总结提升，才能逐步提高专业能力，才能为参与执行案件的代理工作奠定良好的基础。

律师简介

郭向锋律师

知恒律师事务所高级合伙人

主攻：终本执行+保险拒赔

微信：15338767776