近年来，在新冠疫情、调控政策等因素的影响下，房地产行业持续低迷，各房地产企业面临重重困难。大部分房地产企业都面临着存量资产去化的问题，为了实现自救、企稳回升，很多城市开始降低购房首付比例，有些开发商甚至推出了“零首付”、“低首付”、“首付贷”、“首付分期”等举措。对于广大购房消费者，在不了解相关举措实际本质的情况下，很难辨认风险。基于此，笔者将从合法性、合规性、可操作性等层面进行剖析。

常见操作模式

“零首付、拎包入住”是网络上盛传的苏州市某楼盘打出的促销广告。据网络新闻介绍，在操作流程上，并非不需要支付首付款，而是通过做高合同价格的方式，增加购房者可贷出的按揭贷款额度，甚至建议购房者申请“装修贷”等消费类贷款获取资金支付首付款。

除了以上方式外，还存在一些开发商通过为购房者提供首付款融资等方式来实现所谓的“零首付”。实质上，就是开发商或第三方为购房者垫资支付首付款。很多购房者并未意识到，在房屋买卖以及按揭贷款的法律关系外，还有垫付资金的借贷关系。

也有些房地产企业为了短期内缓解购房者资金周转的压力，加快去化，拟推出“首付分期，交楼再供楼”的促销优惠政策。即购房者与房地产企业签订认购文件后，在特定日期前付清首付款，再办理网签和按揭，通过拉长付款和按揭时间，实现交楼再供楼。

上述市场现象中，哪些与监管政策相违背？哪些合法合规？是否具备可操作性？

/ 律师观点 /

（一）开发商、中介机构等提供的垫付式“零首付”、“低首付”、“首付贷”违反购房融资和反洗钱工作的相关规定。

按照《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》第（一）条的规定：“严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房者垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房者提供首付融资，不得以任何形式诱导购房者通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。

上述规定明确不得采取其他形式变相垫付首付款。无论是房地产企业以自有资金向购房者提供借款，或诱导购房者通过其他平台（如小额贷款机构）融资支付首付款，都属于变相垫付首付款。

在市场中，有些房地产企业通过提供融资渠道为购房者支招解决首付资金，大部分是采用借贷的方式。虽然表面上在短期内缓解了购房者资金压力，但实际上扩大了负债金额，形成新的贷款成本。

另外，上述通过融资、垫付支付首付款的行为也有可能会带来购房者后期被银行拒贷、断贷的信用风险。“首付款”是购房者对自身购房能力、还贷能力的证明，需使用自有资金支付。如果银行在审核的过程中，发现首付款系贷款周转资金，很有可能被拒贷。根据北京市《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》第四条规定：“严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类‘加杠杆’金融产品用于购房首付款各商业银行要根据‘了解你的购房者’的原则，加强对购房者的尽职调查，认真核查购房者首付款资金来源，对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的购房者，应拒绝发放贷款。同时，各商业银行应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理，严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。”

因此，首付款必须以自有资金支付，任何“垫付式”、“融资式”变相支付首付款的行为都是与现行监管政策相违背的。

（二）通过做高合同价格的“低首付”隐藏着诸多法律风险，严重时甚至会触犯刑法。

除了垫付式的“零首付”，市场上还存在大量通过做高合同价格的方式，增加购房者可贷出的按揭贷款额度，从而降低首付款，这就是“低首付”的其中一种操作模式。为了这种操作模式的落地执行，往往会伴随着“阴阳合同”的签订。一份以实际购房价款签订，是真实的购房合同；另一份以高房价签订，用于提供给银行申请按揭贷款时作为证明材料。

通过做高合同价款降低首付款的行为严重违反了监管规定。首先，这是一种骗贷行为，以虚假证明文件骗取高额贷款，情节严重的，有可能触犯刑法。刑法规定，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。

同时，这是一种失信行为，违反了诚信原则，没有如实备案，在银行查实后会被拒贷。即使已经发放贷款的，也有可能会被提前终止贷款行为，要求购房者提前还清全部贷款金额，且需要承担违约责任。

另外，签订“阴阳合同”，如果在交易过程中，房屋买卖双方产生任何纠纷，有可能“阳合同”会被认定有效，“阴合同”被认定无效。甚至可能会认定存在恶意串通的情节，合同被确认为无效。届时，购房者的合法权益就无法得到有效的保护。

（三）首付款分期付，并未违反现有的法律法规强制性规定，但不得存在变相垫付资金的情况，分期支付的首付款资金来源均应当为购房者的自有资金。

除了垫付式、做高合同价格等操作方式外，个别房地产开发商推出“首付分期付，交楼再供楼”的促销政策，通过缓解购房者前期资金压力的方式，促进消费。房地产企业会要求购房者在缴纳特定金额的款项后，首付款的剩余金额可以分期在交楼前陆续缴纳完毕。后续控制网签以及按揭的时间点，按揭手续会在交楼前完成，交楼后才开始供楼。

根据深圳市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第一条规定：“购房者家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策”。

另外，根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第三条【严格住房消费贷款管理】规定，商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息，根据不同的情况确定贷款首付款比例。

根据上述规定可知，足额缴纳首付款是商业银行发放住房贷款的前提条件。将办理银行按揭的时间延迟至拟交楼或准备交楼前，同时要求购房者在拟交楼前全额缴足首付款，并未违反法律禁止性规定。如交楼时间相对确定，按揭流程顺利，“首付分期付、交楼再供楼”的操作思路具备可操行性。

综上，首付款分期支付并未违反现有的法律法规强制性规定，但不得存在变相垫付资金的情况，分期支付的首付款资金来源均应当为购房者的自有资金。

（四） “首付款分期付”实际操作中，可能存在的法律风险及操作障碍。

1.未能及时签订《房屋买卖合同》（预售），双方的买卖合同关系未有效建立，首付款的支付无依据，权利义务关系亦不明确。

《城市房地产开发经营管理条例》（2020年11月修订）第二十六条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”

依据上述法律规定，在签订《房屋买卖合同》（预售）后在30日内，房地产开发商需要与购房者办理网签备案工作。如出现购房者要求退房、换房，且不积极配合办理网签备案撤销工作的情况下，会导致开发商的房源出现无法正常买卖、谈判工作也会处于被动状况。

为了避免上述情形出现，有些房地产开发商将签署《房屋买卖合同》（预售）的时间调整至购房者缴清首付款后。在此时，双方有可能仅签署了认购协议，认购文件中可能并未对首付款的支付要求、以及违约责任等进行约定。双方之间的买卖合同关系未正式成立，权利义务不清，如任一方出现违约的情况，在争议解决的过程中，无法迅速有效处理，容易出现舆情或诉讼事件。

另外，在实际审判中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，如开发商与购房者签订的商品房认购协议（含补充协议）如具备买卖合同的主要内容，会被认定为商品房买卖合同。如与购房者之间产生争议未及时处理，或者因未备案原因造成购房者后期无法办理房产证等情况出现，开发商要承担违约责任。

2.如在购房者未付清首付款前，即签订《房屋买卖合同》（预售），则需要在限定期限内完成网签备案工作。如购房者要求退房，但若未能积极配合注销网上售房系统系数，则会导致房源出现无法正常买卖的情况。

按照法律规定，在签订《房屋买卖合同》（预售）后在30日内，房地产开发商需要与购房者办理网签备案工作。如首付款是分期缴纳，且时限较长，则因市场变动、购房者经济情况变化等原因，购房者要求退房的可能性比较大。届时，如购房者未能积极配合撤销网签备案手续，会出现房源无法正常买卖的情况。

 3.“首付款分期付”对房地产开发商的资金流动性是一项大的考验，资金回收期长。

“首付款分期付”实质为：首付款长分期，等即将交楼再办理按揭网签。从实际操作层面来看，“交楼再供楼”虽然只是延期按揭网签，但十分考验房企资金流动性等实力。资金回收期过长，无法及时回收资金支持项目开发建设。在实际操作中，也需要充分考虑项目现金流的调配。

风险提示

01

开发商无论以何种形式向购房者收取的预售款（含定金、保证金、首付款等）应当存入商品房预售款专用账户。

根据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条：“预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。”

以及《深圳市房地产市场监管办法》（2017修正）第七十一条第（六）款规定：“违反本办法，未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的，由主管部门责令限期改正，按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处5万元罚款”。

因此，商品房预售款无论以何种形式收取，均应当直接存入商品房预售款专用账户。

02

购房者应当增强风险意识并了解相关法律规定，学会从“诱人”的宣传、广告中甄别事实，不轻信，并根据自身的实际财务状况做出理性的选择，依法依规办理房贷业务。

如果合法权益被侵犯，应当及时通过合法的程序维权，避免引发信贷危机。

作者简介

李华红 律师

股权高级合伙人 

房地产与建设工程研究中心执行主任

房地产投融资专业委员会主任

执业十余年，专注于资产重组并购、房地产项目投融资、房地产开发建设、公司治理、私募基金等专业领域，主导操盘的房地产及股权投融资、资产并购重组项目逾百个。

曾担任数十家企业常年法律顾问及专项法律服务顾问。所服务企业包括：房地产投资企业/私募基金投资企业/文化投资企业/资产管理企业/酒店/北京市级公园、景点/游艇俱乐部/葡萄酒种植、生产企业/中医院/动漫制作企业等。